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山東省輕工業(yè)設(shè)計院    周同英

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，人民生活水平的不斷提高,，改善居住條件成為許多人的迫切需求,。因而，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,。以致房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，推動、支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù),、快速,、健康的發(fā)展。然而,，隨著行業(yè)的發(fā)展,，也存在著大量房地產(chǎn)項目盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置,。造成房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭加劇,，從而帶來投資風(fēng)險。

為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,，減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性,，減少投資風(fēng)險，近幾年,，政府部門,、銀行及房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視房地產(chǎn)項目的前期咨詢，房地產(chǎn)項目可行性研究得到發(fā)展,。

由于房地產(chǎn)項目本身的開發(fā)體制,、開發(fā)程序、開發(fā)周期,、財會制度等多有別于其他行業(yè),，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與一般工業(yè)項目可行性有很大不同。一般項目的財務(wù)評價方法也不能完全適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目,。

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價,，是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目決策科學(xué)化的重要手段之一,。

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價,，應(yīng)特別注意以下問題。

首先應(yīng)弄清房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅費(fèi)及其收取標(biāo)準(zhǔn),，以便正確估算項目投資,。在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)期間所需投入的主要費(fèi)用包括：

土地費(fèi)用：即為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)土地取得方式不同,，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi),、出讓土地的土地使用權(quán)出讓金、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),、租用土地的土地租用費(fèi),、股東投資入股土地的投資折價。

前期工程費(fèi)用：主要包括項目前期規(guī)劃,、設(shè)計,、可行性研究，水文,、地質(zhì)勘察以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出,。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：指建筑物2米以外，項目規(guī)劃用地紅線以內(nèi)的供水,、供電,、供氣等建設(shè)費(fèi)用及各項設(shè)施與市政干線、干管等的接口費(fèi)用,。

建筑安裝工程費(fèi)用：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi),、設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)用。

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,、開發(fā)間接費(fèi)用,、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用,、開發(fā)期稅費(fèi)等等。只有弄清了各項費(fèi)用及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，才能做到不漏計,、錯計費(fèi)用，從而正確計算房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)投資,。

其次,，應(yīng)盡量接近實(shí)際地安排項目各期的資金投入計劃及融資計劃。

在確定項目用款計劃時,，應(yīng)弄清各種費(fèi)用的投入特點(diǎn),。例如土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用應(yīng)先行投入,，建安工程費(fèi)用中土建工程費(fèi)用前期投入較大,，開發(fā)后期裝飾工程費(fèi)、安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)投入較大,。

項目資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用適用計劃,，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量,。房地產(chǎn)項目的資金來源通常有資本金、借貸資金及預(yù)租售收入三種渠道,。

再次,，應(yīng)同開發(fā)企業(yè)一起,，確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型。按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式,，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品主要分為出售型房地產(chǎn),、出租型房地產(chǎn)及混合型房地產(chǎn)。只有確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型,，才能正確計算開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)過程中形成以出售或出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),，正確計算房地產(chǎn)開發(fā)項目未來收益。

另外,，應(yīng)確定房地開發(fā)產(chǎn)品銷售計劃,。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售與一般工業(yè)產(chǎn)品銷售不同。房地開發(fā)產(chǎn)品在符合國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的條件下可進(jìn)行預(yù)售,。并且,，各開發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身的經(jīng)營狀況及房地產(chǎn)交易習(xí)慣和慣例，所確定的資金回籠方式也有很大不同,。因此,，在進(jìn)行項目財務(wù)評價時，必須結(jié)合企業(yè)及產(chǎn)品情況,，確定營銷計劃及資金回籠方式,，力求財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

還有有關(guān)編制財務(wù)報表所采用的計算期的問題,。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn),，其計算期可以年為單位，也可以半年,、季或月為單位,。當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時,，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財務(wù)內(nèi)部收益率,，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。

再者,，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)格外重視不確定性分析,。房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平,，提出控制風(fēng)險的方案,，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范和控制。

以上是本人對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價工作的一點(diǎn)淺顯認(rèn)識,，不正之處還望指正,。